Як боротися з незаконною забудовою в Україні

Незаконна забудова є поширеною проблемою у різних містах України, яка має значні соціальні, економічні та екологічні негативні наслідки. Як ефективно захистити територію від незаконного будівництва — читайте у публікації.

Як з’ясувати, чи дійсно забудова є незаконною

Перевірити інформацію у відкритих джерелах

Для розуміння законності чи незаконності забудови необхідно з’ясувати наступне:

• чи є дозвіл на будівельні роботи на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва;
• чи відводилась земельна ділянка на цій території та чи є права на неї у третіх осіб (сайт публічної кадастрової карти — наразі неактивна, але є неофіційні ресурси — kadastr.live, кадастрова карта, Opendatabot);
• інформацію з Державного земельного кадастру про ділянки можна знайти у Держгеокадастрі;
• інформацію з Державного реєстру нерухомості про права на землю чи будівлю/споруду;
• чи відповідає будівництво місцевій містобудівній документації (сайт відповідного органу місцевого самоврядування тощо);
• чи є дозволи на порушення об’єктів благоустрою, видалення зелених насаджень, встановлення паркану тощо (сайт відповідного органу місцевого самоврядування, наприклад — рішення Дніпровської міськради про видалення дерев).

Подати запит на доступ до публічної інформації

Якщо інформації у публічних джерелах відсутня або є недостатньою, варто подати запит на доступ до публічної інформації. Його можна відправити як у паперовій, так і в електронній формі на електронну пошту органу або скориставшись сервісом «Доступ до правди».

Якщо мова йде про забудову на території парку, скверу або лісопарку, то з рекомендаціями можна ознайомитись тут. 

Ознаки незаконної забудови:

• порушення будівельних норм та правил;
• самовільне захоплення земельної ділянки;
• будівництво без належних дозволів та на землях, які не призначені для забудови; 
• невідповідність об’єкта будівництва місцевій містобудівній документації;
• спорудження об’єктів з істотним відхиленням від проєкту.

Що робити, якщо у забудовника немає прав на землю

Якщо за результатами аналізу документів стане зрозуміло, що забудову проводять без прав на земельну ділянку (за виключенням реконструкції існуючих будівель чи споруд), то мова може йти про вчинення злочину.

Він передбачений ч. 3 ст. 197-1 ККУ (самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у ч. 1 цієї статті). 

Зверніться з заявою про злочин до поліції

У випадку забудови самовільно зайнятої земельної ділянки варто звернутись з заявою про злочин, що передбачений ст. 197-1 ККУ (самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво), до правоохоронних органів.

До такої заяви варто долучити документи з підтвердженням викладених у ній фактів:

• долучити документи про відсутність прав на землю (інформацію з Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, інформацію про відсутність сформованих земельних ділянок);
• докази у вигляді фото, що підтверджують проведення будівництва тощо).

Зверніться з заявою до власника земельної ділянки

Варто звернутися із заявою до власника землі, якщо вона не сформована (відсутній кадастровий номер та відсутні відомості про власність на неї), а також відсутні відомості про права на неї.

Як правило, власником несформованої земельної ділянки є територіальна громада в особі сільської, селищної, міської ради. У заяві необхідно зазначити, що ділянку територіальної громади самовільно зайняли та надати інформацію, що підтверджує це.

Що робити, якщо будівництво проводять без дозволу

У випадку самочинного будівництва, якщо право на земельну ділянку було надано, але будівництво проводять без дозволу або без належно затвердженого проєкту, чи з істотними порушеннями будівельних норм і правил, або роботи відбуваються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, рекомендується зробити наступне:

Звернутись з заявою до органу державного архітектурно-будівельного контролю

Варто звернутись з заявою до органу державного архітектурно-будівельного контролю про здійснення архітектурно-будівельного контролю відносно самочинного будівництва.

Органом державного архітектурно-будівельного контролю є відповідна інспекція при органі місцевого самоврядування (наприклад, у Києві це Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю, а у Дніпрі — управління державного архітектурно- будівельного контролю Дніпровської міськради).

Орган має право провести перевірку та застосувати певні заходи (накласти штраф, видавати обов`язкові приписи про: зупинення підготовчих/будівельних робіт; усунення допущених порушень; заборону експлуатації тощо).

Звернутися із заявою до власника землі

Варто також звернутися із заявою до власника земельної ділянки, у випадку здійснення будівництва на території, що не була відведена для цієї мети.

Як правило, власником земельної ділянки на території міст є територіальна громада в особі сільської, селищної, міської ради.

У випадку, якщо власником не є територіальна громада, варто звернутись до територіальних органів Держгеокадастру або до міських інспекцій (наприклад, у Дніпрі — до Інспекції з державного контролю за використанням та охороною земель Дніпровської міськради, а у Львові — до Управління державного контролю за використанням та охороною земель).

У заяві необхідно зазначити про факт використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (наприклад, земельна ділянка надана для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), а використовується для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель).

Читайте також: Як захистити від забудови парк, сквер або лісопарк

Нецільове використання земельної ділянки може призвести до розірвання договору оренди землі, стягнення штрафу.

Ваші дії у випадку, якщо дозвіл на будівництво видали незаконно

Якщо будівництво формально не містить ознак самочинного (наявний дозвіл на будівництво, наявні права на земельну ділянку, існує затверджений проєкт будівництва), але дозвіл на будівництво було видано незаконно (наприклад, він не відповідає генеральному плану міста, його видали без урахування історичного ареалу та/або існуючих охоронних зон пам’яток архітектури, надали земельну ділянку, яку не мали б надавати за законом), можливо вчинити наступні кроки:

Звернутися до Державної інспекції архітектури та містобудування України

Якщо дозвіл на будівництво не повинен був бути виданий, необхідно звернутись до ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування України) з заявою, у порядку ст. 41-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», про здійснення державного нагляду та зупиненням дії рішення (дозволу на будівництво) органу державного архітектурно-будівельного контролю, який його видав.

У випадку, якщо дозвіл був виданий ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування України), його можна оскаржити у суді.

Звернутися до суду

Можна звертатися з позовною заявою до суду, щодо скасування дозволу на будівництво/ дозволу на підготовчі роботи/відведення земельної ділянки.

Оскарження рішень у сфері містобудування часто відбувається через вплив таких актів на права та інтереси третіх осіб, які не є безпосередніми учасниками правовідносин.

Дізнатися більше: Як захистити занедбану культурну спадщину в Україні

Це може включати вплив на навколишнє середовище, історико-культурну спадщину, архітектурний стиль району чи міста, а також на здоров’я та безпеку громадян тощо.

Предметом оскарження у суді можуть бути наступні документи у сфері будівельної діяльності: 

• Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки — це індивідуальний акт, який визначає планувальні вимоги до забудови конкретної земельної ділянки (передбачений ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»; підстава для оскарження — невідповідність містобудівній документації, нормам та правилам).
• Дозвіл на виконання будівельних робіт — документ, що дає право розпочати будівельні роботи на об’єкті (передбачений ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»; видається на об’єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) ).

• Повідомлення про початок виконання будівельних робіт — документ, який замінює дозвіл на будівництво для певних категорій об’єктів (передбачений ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»; видається на об’єкти будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта).
• Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт (передбачений ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Постановою КМУ «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт»; видається на роботи з підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки, вишукувальні роботи, роботи зі спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, улаштування під’їзних шляхів, складування будівельних матеріалів, підведення тимчасових інженерних мереж, а також з винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень).
• Декларація про готовність об’єкта до експлуатації — документ, що засвідчує факт завершення об’єкта будівництва (передбачений ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»; видається на об’єкти з незначними наслідками (СС1)).
• Сертифікат про готовність об’єкта до експлуатації — документ, що видає орган держархбудконтролю після завершення (передбачений ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»; видається на об’єкти з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками). 

Оскарження у суді є складним процесом, який вимагає глибокого розуміння законодавства та відповідних процедур. 

Увага! 

Строк оскарження більшості рішень у сфері будівельної діяльності складає 6 місяців. Звернення до суду вимагатиме значних зусиль з підготовки та потребуватиме залучення професійної правничої допомоги.

Дізнатися більше: Як проходять громадські слухання щодо затвердження проєкту містобудівної документації

Для того, щоб мати можливість ефективно захистити територію від забудови, варто здійснювати комплекс заходів.

1. Формування команди. Варто розпочати з пошуку однодумців та розподілу задач між членами команди.
2. Громадські ініціативи та залучення громадськості. Активна участь громадян у захисті за допомогою вуличних акцій, петицій, місцевих ініціатив, загальних зборів, громадських слухань та інших заходів.
3. Пошук та залучення професіоналів у сфері будівництва.
4. Використання правових механізмів.